공덕1구역

2023.10.23 착공 후 공사 마무리 단계이며 2027.03 입주 예정(마포자이힐스테이트 라첼스, 1,101가구). 84㎡ 입주권이 31억8,000만원에 거래돼 2024년 분양가(84㎡ 최고 17억4,510만원) 대비 약 14억 오른 것이 보도됐습니다. 입주를 앞두고 전세 매물이 늘고 있다고 합니다.

지금까지의 흐름

2011~2017.8 — 단독주택 재건축 지정 → 대형사 수주전 → GS·현대 사업단 선정 공덕동 105-84 일대가 2011.6 정비구역으로 지정됐고 2014.3 조합이 설립됐다. 2017년 초 사업시행인가(2017.2.22)를 앞두고 현대건설·GS건설·포스코건설·현대산업개발 4개사가 수주 경쟁을 벌였다(당시 계획 최고 20층·1,102가구). 2017.8.12 총회에서 GS건설·현대건설 공동사업단이 시공사로 선정됐다. 당시 공사비는 3.3㎡당 448만5,000원(총 2,724억원), 2019.10 착공 계획이었다. (에너지경제, 한국주택경제, 하우징헤럴드)

2018~2022 — 관리처분인가 후 이주·철거, 재초환 피함 2017.12 재건축초과이익환수제 적용 전에 관리처분인가를 신청해 재초환을 피했고, 2018.4.16 관리처분인가를 받았다. 이후 이주와 철거가 진행돼 2022.7 철거와 조합원 이주가 끝났다. 착공은 2022.6 예정이었으나 지켜지지 않았다. (하우징헤럴드, 시사저널)

2022 하반기~2023.10 — 공사비 갈등으로 5년 넘게 첫 삽 못 떠 2022년 하반기 원자재값 급등으로 시공사업단이 공사비 인상을 요구해 반년 넘게 협상했고, 2023.2 3.3㎡당 공사비를 613만원으로 올리는 데 합의했다(하우징헤럴드는 630만원으로 적어 자료마다 613만/630만원으로 다름). 합의 뒤에도 시공단이 분양대금 입금 후 착공을 주장해 '말 바꾸기' 논란이 일었다. 2023.5 관리처분 변경 총회, 7월 변경인가를 거쳐 2023.10.23 착공했다. 관리처분인가 후 약 5년 반 만이다. (시사저널, 뉴시스, 파이낸셜뉴스)

2024 — 일반분양 — 강북 첫 3.3㎡당 5천만원대, 평균 164대 1 일반분양은 2024.3 예정이었으나 청약홈 개편과 불량토·매립폐기물 민원, 국토부 합동점검 등으로 미뤄졌다. 2024.7 '마포자이힐스테이트 라첼스'로 분양해 1순위 평균 163.95대 1로 전 타입 마감했다. 평균 분양가는 3.3㎡당 5,150만원으로 강북 최초 5천만원대였고, 분양가 상한제도 피했다. 분양 뒤 조합은 외관·커뮤니티 고급화와 조합원 유상옵션 무상 제공을 추진했다. (하우징워치, 스마트투데이, 하우징헤럴드)

2025.12~현재 — 공공청사 부지 편입, 입주 앞두고 입주권 31억대 2025.12 인접 필지를 편입해 공공청사 부지를 확보했고 2026.3.12 정비구역·정비계획 변경 고시가 났다. 공사는 마무리 단계로 2027.3 입주 예정이다(지하4~지상22층 10개동 1,101가구). 2026.8 84㎡ 입주권이 31억8,000만원에 거래돼 분양가(84㎡ 최고 17억4,510만원)보다 약 14억 올랐다고 보도됐다. 입주를 앞두고 84㎡ 전세 매물이 12억~17억원대로 나오고 있다고 블로그에서 그렇다고 함. (하우징헤럴드, 아시아투데이, 네이버)

앞으로 일정 — 목표·예상이며 확정이 아닙니다

입주 전 (시기 미발표) [추정] 입주예정자 사전점검.

2027년 3월 (예정) [언론 보도] 입주(1,101가구). (아시아투데이)

입주 이후 (시기 미정) [추정] 준공인가 → 이전고시 → 조합 해산·청산.

최근 소식

2026-10-29 [카페에서 그렇다고 함] 일반분양 입주예정자협의회가 단체등기·시공사/조합 상대 법률자문·잔금대출을 맡을 법무법인 선정을 위해 제안서(황해·태성 등)를 회람 중이라고 카페에서 그렇다고 함(게시일 미확인·10.29 수집). 입주장 잔금대출·등기 문의 대비. (마포 입예협)

2026-10-27 [언론 보도] 84㎡ 입주권이 2026.9.11 31억8,000만원에 거래돼 최고가를 경신함(2월 분양권 30억6,000만원, 4월 입주권 31억3,000만원). 2024년 분양가 84㎡ 16억~17억대(최고 17억4,510만원)의 약 2배이며, 개포주공6단지 83㎡(32억5,000만원)와 7,000만원 차이라고 보도됨. 우리은행 연구원은 그동안 27억원 선 거래가 다수였다고 언급. (데일리안, 아이뉴스24)

2026-10-23 [블로그에서 그렇다고 함] 일반분양자 잔금대출에 주담대 한도 2억~4억원 규제가 적용되며, 전세 임차인의 전세대출 가능 여부가 쟁점이라고 블로그에서 그렇다고 함(중개사 글). (자바부동산)

2026-10-20 [블로그에서 그렇다고 함] 조합원 입주권 1세대1주택 비과세 판단 기준일은 공덕1구역 관리처분계획인가일 2018.04.16(고시 2018.04.19)이라고 함. (신마포공인중개사)

2026-10-10 [블로그에서 그렇다고 함] 입주 전 시세: 84㎡ 전세 매물 12억~17억, 84㎡ 매도 호가 28억6,900만~35억, 24평 매물 27억원대라고 함. (마포홍의 부동산이야기, 청풍의 마포·북아현 부동산｜이화공인중개사사무소, 청풍의 부동산 스터디｜마포·신촌 아파트·북아현2)

2026-10-08 [블로그에서 그렇다고 함] 전용 59㎡ 분양권이 2026.02.28 14층 26억2,000만원에 거래됐다고 함(2024년 분양가 13억2,880만~13억4,070만원). (슬기로운 경제 생활, 경제스토커, 부동산 인사이트 LAB)

2026-10-02 [카페에서 그렇다고 함] 마포자이힐스테이트 라첼스 입주예정자협의회(입예협) 공식 네이버 카페 가입 안내가 올라옴. (부동산 스터디')

2026-01-09 [언론 보도] 2027.03 입주 목표로 공사 진행 중이며 2026.10 기준 마무리 단계. 지하4층~지상22층 10개동 1,101가구(조합원 573·일반분양 463·임대 65세대라고 함), 시공 GS건설·현대건설. (asiatoday.co.kr, news.naver.com, 아현동 아현스타(392-8482)공인중개)