아현1구역

마포구 아현동 699번지 일대에서 추진되는 공공재개발입니다. 사업시행자는 서울주택도시공사(SH)이며, 2026년 9월 3일 사업시행자로 지정됐습니다. 조합이 시행하는 민간 재개발과 달리 공공이 시행을 맡고 토지등소유자는 분양대상자로 남는 구조입니다. 2017년부터 추진됐으나 지분 쪼개기와 대규모 현금청산 문제로 오래 멈춰 있던 구역입니다. 구역면적은 106,012.9㎡, 계획 규모는 3,476세대(임대 696세대 포함), 용적률 300% 이하, 건폐율 60% 이하, 최고 35층·110m 이하입니다. 주택형은 14㎡형부터 84㎡형까지 구성됩니다. 2022년 8월 공공재개발 후보지로 선정됐고, 2026년 3월 서울시 도시계획위원회 수권분과위원회 수정가결을 거쳐 정비구역으로 지정됐습니다. 추정비례율은 102.58%로 산정돼 있습니다. 2026년 4월 서울시와 SH는 공공재개발 이주비 지원 방안을 내놓아, 이주비 대출이 막힌 가구에 LTV 40% 범위에서 최대 3억원을 융자하기로 했습니다. 실무에서 보실 점은 세 가지입니다. 첫째, 권리산정기준일이 2021년 12월 30일입니다. 그 이후 지분을 분할했거나 신축한 물건은 분양 대상이 되지 않습니다. 아울러 2022년 8월 26일자로 토지거래허가구역 지정과 건축허가 제한이 적용된 구역이므로, 매수 전 현재 지정 상태와 허가 요건을 확인하셔야 합니다. 둘째, 전용 14㎡ 최소규모 주택을 도입해 현금청산 대상이 740명에서 156명으로 줄었습니다. 뒤집어 말하면 지분이 작은 물건은 분양을 받더라도 최소규모 주택을 배정받거나 추가 분담금을 부담하게 된다는 뜻입니다. 매수 전 그 물건의 권리가액으로 어느 평형까지 신청할 수 있는지 따져 보셔야 합니다. 셋째, 공공재개발은 법적상한용적률의 120%까지 완화받고 사업성 보정계수를 적용받는 대신, 늘어난 용적률의 일정 비율을 임대로 공급합니다. 이 구역은 3,476세대 중 696세대가 임대입니다. 또 공공재개발사업으로 공급하는 주택은 분양가상한제 적용을 받지 않습니다. 개별 물건의 분양대상 여부와 예상 감정가는 물건 기준으로 따로 봐 드립니다.